Meelis Annus: kulda väärt põllumaa

Maa-ameti statistika põhjal vahetas 2013. aasta esimese seitsme kuuga omanikku 10 700 ha põllumaad ja ostu-müügi hindade mediaankeskmine oli kõrgeim Tartumaal, 2165 eurot/ha. Hinnamuutused erinevates maakondades jäid vahemikku 5 kuni 50%, sõltudes maakonnas tegutsevate põllumajandusettevõtete aktiivsusest. Kiire hindade tõus on aga kokku kestnud juba kaks aastat.  

 

 

 

 

 

Mis määrab põllumaa hinna?

Paljude põllumeestele suunatud infoseminaride üheks teemaks on viimasel ajal olnud põllumaa hind ja selle perspektiiv.  Hindade erinevus ka maakondade siseselt on väga suur ning põllumeestel on küsimus, mis on õiglane hind? Kahjuks on ühest vastust võimatu anda, kuid vaadelda saab erinevaid mõjureid, mille põhjal on otsuseid kergem langetada.

Kes määravad täna põllumaa hinda? 

Turuhind kujuneb müüjate ja ostjate omavahel kokkulepitud tehingu hinnast. Müüjateks on valdavalt kunagi põllumaid erastanud eraisikud, riik ja tootmist lõpetavad põllumajandusettevõtted. Eraisikute hinnaootus kujuneb avaldatava info põhjal, ehk siin mängivad rolli meedias ilmuvad sõnumid, avalikud arvamused, lehekuulutused jm. Riigimaade müügihind sõltub oluliselt Maa-ameti statistikast. Lõpetava ettevõtte puhul lisandub juba eel pool mainitud teguritele ka muud müüdavad varad ja olemasolevad kohustused. Nagu näha on tegureid palju, üheks selgemaks pidepunktiks, mille alusel ostetava maa hinda määrata, on Maa-ameti tehingute statistika.

Ostjate ootused

Ostjate poolel on kaks suuremat huvigruppi, põllumajandustootmisega tegelevad ettevõtted ja põllumaasse investeerijad. Mõlema puhul on otsustuskriteeriumites mõningane erinevus, mis taas soodustab hindade suurt varieerumist, kuna ootused tulu komponentide osas on erinevad.

• Investori otsustuskriteeriumid: likviidsus, säilivus, tulu (rent + pindalatoetus), vara hinnatrendid, tasuvusaeg

• Põllumehe otsustuskriteeriumid: asukoht, viljakus, tootlikkus, tulu hektarilt + toetused, tasuvusaeg

Olulist osa hinnaliikumises mängivad finantsinvestorid, sealhulgas välisinvestorid, kes soovivad leida turvalist varaklassi, mis ei häviks, oleks võrreldes naaberriikide hinnatasemest odavam ja  garanteeritud tootluse kasvuga, mille tagab meie suurenevad hektaripõhised toetused.

Põllumehe vaatepunktist

Põllumehe huvides on omandada tootmise jätkusuutlikkuse tagamiseks vajalik maa. Põllumees soovib  välistada põllumaade liikumist teise kasutaja kätte ning vähendada rendihindade tõusust tulenevat kulude kasvu. See ostjate grupp peab hinna määramisel oluliseks seda, kui viljakas on muld ja milline on niiskuse režiim ehk arvesse läheb eelkõige tulu teenimise potentsiaal. 

Hindade kiire tõusu mootoriks on pindalatoetuste suurenemise otsus, mille meie põllumeeste esindajad Brüsselist välja nõudsid, ja millest oli ka palju juttu olnud. Tegemist oli aga ainult ühe toetuse liigi ehk ÜPT tõusuga. Selle aasta Aasta Põllumehe, Tõnu Posti  poolt tehtud arvutuse kohaselt on aga näha, et uuel eelarveperioodil  reaalselt kogu otsetoetuste osakaal tuludes hoopis väheneb. Ehk toetused ei anna põllumehele lisatulu, mille abil võiks suuremaid maarendimakseid tasuda.

Veel kaks olulist tegurit, mis määravad turu liikumise, on müügipakkumiste hulk ja ostjate rahalised vahendid. Hoolimata suurest hinnatõusust on jätkuvalt maaomanike müügihuvi väike, pigem ollakse rahul rendituluga või oodatakse jätkuvat hindade tõusu. Lisaks on palju väikeomanikke, kes töötavad ise põllumajandusettevõttes ja ei soovi oma tööandjaga pahuksisse minna. Ostjate rahalised võimalused on täna head, põllumajandussaaduste müügihinnad on jätkuvalt head, investorid otsivad võimalust vaba raha paigutamiseks ja pankadest laenu saamine on lihtne. Swedbank pakub põllumaa ostuks 30-aastase graafikuga laenu, mis peaks aastase laenumakse suuruse viima tänaste rendimaksete tasemele.  Ehk ostjate ostusoovid ja võimalused toetavad kõrgemat hinda.

Eelnevat kokku võttes saab öelda, kes iganes poleks maaomanik, sõltub tema maahind põllumaa kasutamisega kaasnevatest tuludest, mille üheks osaks on toetused ja teiseks põllumajandussaaduste müügikasum. Piima-, liha- ja teravilja hinnad on otseses sõltuvuses maailmaturu hindadest, aga tootmiskulud ning  äri- ja maksukeskkond sõltub suuresti lokaalsetest teguritest, mis ei ole üks-üheselt sarnane naaberriikidega. Seega ei saa olla ainus põllumaa hinnaootuse alus, et meie maa hind peaks kindlasti saavutama naabritega sarnase taseme.

Põllumees peab aga maasse suhtuma samamoodi, kui teistessegi  tootmisvahenditesse, nagu masinad või tootmishooned. Maa hind saab tõusta tasemele, mis lubab ka selle kasutajal teenida tavapärast tulu, mitte pelgalt tasuda maaomanikule maarenti.

 

 

Autor: Meelis Annus