Viljakad põllumajandusmaad lähevad hinda

Erinevate uuringute kohaselt peab maailma toidutootmine 2050. aastaks tänasega võrreldes suurenema 50-70%. Et põllumajandusmaa laiendamise võimalused on praeguseks valdavalt ammendunud, muutub oluliseks olemasoleva põllumajandusmaa kaitsmine. Ühtlasi peaks eelnõuga plaanitavad muudatused kaasa aitama ”Põllumajanduse ja kalanduse valdkondlik arengukava 2030” seatud eesmärgile kaitsta väärtuslikke põllumajandusmaid liigse keskkonnakoormuse ja kasutusotstarbe muutmise eest. Eelnõu järgi jaotataks väärtuslik põllumajandusmaa riikliku ja kohaliku tähtsusega põllumajandusmaaks. Kokku on Eestis sellist maad ca 700 000 ha ehk 63% kogu põllumajandusmaast.

Eelnõuga kavandatavad muudatused tooksid lisaks Põllumajandusametile (PMA), kaasa omajagu muudatusi ka maaomanikele ja kohalikele omavalitsustele (KOV).

Väärtusliku põllumajandusmaa säilimiseks oleksid nii sellele ehitamine kui ka selle metsastamine oluliselt piiratud

Eelnõu järgi ootab väärtusliku põllumajandusmaa omanikke ees senisest suurem vastutus ja kohustus tagada, et nende omandis olev väärtuslik põllumajandusmaa säiliks. Selleks kehtestab eelnõu väärtusliku põllumajandusmaa omanikele piiranguid muu hulgas nii ehitustegevuse kui ka metsastamise planeerimisel.

Ehitustegevus oleks edaspidi väärtuslikul põllumajandusmaal lubatud vaid vastava loa olemasolul ja seda ka vaid juhul, kui ehitamine või ehitise laiendamine muule maale on kas võimatu või oluliselt ebaotstarbekas. Ehitamise tulemusena peaks säilima ka väärtusliku põllumajandusmaa terviklikkus. See tähendab, et edaspidi oleks keelatud ehitustegevus, mille tulemusel massiivi põllumajanduslikult kasutada enam võimalik poleks. Piirangust tuleb kinni pidada nii põllumajandusehitise, elamu ja selle teenindamiseks vajalike hoonete kui ka muude ehitiste ehitamisel või laiendamisel. Samad nõuded kehtiks ka kuni 20 m2 suurustele ja kuni 5 meetri kõrgustele ehitistele, mida ehitusseadustiku järgi praegu ilma eelneva kooskõlastuseta rajada võib. Elamu ja selle teenindamiseks vajalike hoonete rajamine oleks tulevikus lubatud vaid väärtusliku põllumajandusmaa massiivi äärsele muu siht- või kasutusotstarbega maa vahele ulatuvale kuni 0,5 ha suurusele põllusopile. Maaparandussüsteemide, nagu näiteks kuivenduskraavid, ehitamisele kõnealused erisused ei rakenduks.

Eratee rajamisel tuleks kinni pidada üldistest eelmainitud piirangutest ja jälgida seda, et kui tee ehitamisel jaguneb põllumajandusmaa massiiv mitmeks väärtusliku põllumajandusmaa massiiviks, siis peaks iga moodustunud massiiv eraldivõetuna moodustama vähemalt 2 ha suuruse ala.

Metsastamine oleks eelnõu järgi väärtuslikul põllumaal lubatud vaid väikesel kuni 0,5 ha suurusel põllumajandusmaa massiiviäärsel sopistunud alal ning sedagi eeldusel, et säilib ülejäänud massiivi terviklikkus ehk selle põllumajanduslik kasutatavus. Seaduseelnõu järgi ei tohiks väärtuslikku põllumajandusmaad  kasutada puu- ja põõsasistikute (nt seemla, jõulupuuistandik) kasvatamiseks. Lubatud oleksid vaid marja- ja viljapuuaedade ning aiandite rajamine. Samuti ei tohiks rajada ega lasta looduslikult tekkida maastikuelementi, va mulla kaitseks ja kliimakahjustuste leevendamiseks või ruumikuju mitmekesistamiseks või looduslikult tekkiv maastikuelement.

Igasuguste muudatuste korral, mille tulemusel pole võimalik põllumajandusmaa massiivi koosseisus olevat katastriüksust enam põllumajandustoodete tootmiseks kasutada, tuleks uue korra järgi maaomanikul endal PMAd 30 päeva jooksul sellest teavitada.

Kohalik omavalitsus peab kindlustama, et säiliks väärtusliku põllumajandusmaa terviklikkus

Lisaks kohustusele tagada riikliku tähtsusega põllumajandusmaa massiivide säilimine ja nende üle arvestuse pidamine, tooks seadusemuudatus kohalikele omavalitsustele kaasa võimaluse edaspidi kohalikul tasandil väärtuslikke põllumaid määrata. Kuigi seaduseelnõu ei kohusta, ei sea ta ka piiranguid väärtuslike põllumajandusmaade määramisel boniteedi kõrval arvestada muidki tegureid, nt loodus- ja kultuuriväärtuslikke. Selle võimaluse kasutamine jääb seega iga kohaliku omavalitsuse enda südametunnistusele.

Kohaliku tähtsusega väärtuslike põllumajandusmaade määramine oleks võimalik nii üldplaneeringuga kui ka detailplaneeringuga. Oluline on, et põllumajandusmaa massiiv vastaks põllumajandusmaa massiivi tunnustele ning tegemist oleks maaga, mille sihtotstarve on maatulundusmaa. Kõik otsused nende maade määramise, kasutuselevõtu ja kaotamise kohta oleksid KOV üksuse enda teha. Et riigil säiliks ülevaade väärtuslikest põllumaadest jääks KOVile vaid kohustus PMAd 30 päeva jooksul otsusest teavitada.

Kuigi väärtusliku põllumajandusmaa regulatsioon linnas või alevis asuvatele massiividele ei kohalduks, oleks KOVil jätkuvalt võimalus neid määrata planeerimisseaduse alusel. Silmas tuleks aga pidada seda, et kõnealuse seaduseelnõu regulatsioon neile maadele ei kehtiks.

Et väärtuslik põllumajandusmaa säiliks põllumajandusmaana peaksid KOVid oma otsuste tegemisel varasemast enam veenduma, et ükski tegevus, ent ennekõike ehitustegevus, ei kahjustaks väärtusliku põllumajandusmaa terviklikkust. Eelduseks tuleks seada ka võimalikult minimaalne eelnõust tulenevate erandite ehk ehitustegevust lubavate sätete rakendamine.

Eelnõuga on kavandatud seaduse jõustumine 1. jaanuaril 2019. Muudatused jõustuksid peale riikliku tähtsusega väärtuslike põllumaade määramist eelduslikult 1. jaanuarist 2020.

Mida toob seaduse muudatus kaasa maaomanikele?

linnades ja alevites olevaid põllumajandusmaid seadusega sätestatavate kitsendustega ei hõlmataks;väärtuslikeks põllumaadeks võiksid saada ka alad, mis ei ole hetkel põllumajandustoetuste ja põllumassiivide registrisse kantud. Määramisel on oluliseks eelnõust tulenevad põllumajandusmaa massiivi tunnused (sh kaalutud keskmine boniteet, vt järgmist);kaalutud keskmine boniteet väärtusliku põllumajandusmaa määramisel oleks Eestis 41. Keskmine boniteet oleks aga maakonniti erinev, varieerudes nt Hiiu maakonna 29 punktist kuni Järva maakonna 49 punktini. Maakondades, kus keskmine boniteet oleks väiksem kui kaalutud keskmine, oleks väärtuslikud need massiivid, mille kaalutud keskmine boniteet on võrdne või suurem selle maakonna keskmisest boniteedist);poollooduslikud kooslused jääksid omaette põllumajandusmaa massiivideks (ainult siis kui PLK massiivi keskmine boniteet on sellise väärtusega, mis vastab väärtusliku põllumajandusmaa tunnustele);maaomanikel tekiks kohustus PMA’d 30 päeva jooksul teavitada põllumajandusmaaga seotud (kui tegemist on maatulundusmaa sihtotstarbega maaga) muudatustest, mille tulemusel pole võimalik põllumajandusmaa massiivi koosseisus olevat katastriüksust enam põllumajandustoodete tootmiseks kasutada;väärtuslikule põllumajandusmaale ei tohiks ehitada uut ehitist ega seal olemasolevat ehitist laiendada, kui laiendamise tulemusena ulatuks ehitis väärtuslikule põllumajandusmaale;ehitiste rajamise erandiks oleks vaid juhud, kus nt ehitamine või ehitise laiendamine muule maale on kas võimatu või oluliselt ebaotstarbekas;ka kuni 20 m2 suuruse pindalaga ja kuni viie meetri kõrguseid elamuid, mida ehitusseadustiku mõistes võib ehitada ilma eelneva kooskõlastuseta vabalt valitud kohta, tohiks edaspidi väärtuslikule põllumajandusmaale rajada ainult Põllumajandusameti (PMA) loal. Sama nõue kehtib ka eratee ehitamisele või laiendamisele, kui laiendamise tulemusena hõivatakse väärtuslikku põllumajandusmaad;elamute ja selle teenindamiseks vajalike hoonete või rajatiste ehitamine oleks võimalik erandlikel juhtudel vaid väärtusliku põllumajandusmaa massiivi äärsele muu siht- või kasutusotstarbega maa vahele ulatuvale kuni 0,5 ha suurusele maale;ehitamise piirangud ei kehtiks maaparandussüsteemi ehitamise suhtes;põllumajandusmaa ei tohiks metsastuda ei inimtegevuse tagajärjel (istutamine) ega ka looduslikel põhjustel (võsastumine). Metsastumiseks loetakse vähemalt 1,3 m kõrguse ja puuvõrade liitusega vähemalt 30% puittaimedega kaetud maad. metsastamine oleks võimalik vaid väikesel põllumajandusmaaäärsel sopistunud alal eeldusel, et säilib ülejäänud maa põllumajanduslik kasutatavus.välistatud oleks maa kasutamine puu- ja põõsasistikute (nt seemla, jõulupuuistandik) kasvatamiseks. Lubatud oleks marja- ja viljapuuaedade ning aiandite rajamine.ei tohiks rajada ega lasta looduslikult tekkida maastikuelementi, va mulla kaitseks ja kliimakahjustuste leevendamiseks või ruumikuju mitmekesistamiseks või looduslikult tekkiv maastikuelement.

Mida toob seadusemuudatus kaasa KOVidele?

KOV üksus saaks õiguse nii üldplaneeringuga kui ka detailplaneeringuga määrata väärtuslikuks põllumajandusmaaks ka sellise põllumajandusmaa, mis vastab vaid põllumajandusmaa massiivi tunnustele - vähemalt 2 ha suurune küla või aleviku territooriumil asuva maa-ala, mille koosseisu kuuluvad haritav maa, looduslik rohumaa või mõlema nimetatud maa kõlvik ning maa-ala on piiritletud maastikul eristuvate objektidega. Selline maa-ala oleks edaspidi nimetatud kohaliku tähtsusega väärtuslikuks põllumajandusmaaks;kohaliku omavalitsuse üksus saaks kohaliku tähtsusega väärtusliku põllumajandusmaa massiiviks määrata vaid maatulundusmaa sihtotstarbega massiivi või maa-ala;kohaliku tähtsusega väärtusliku põllumajandusmaa massiivi kaitseks kehtiks samad regulatsioonid ja sama ulatusega piirangud nagu riikliku tähtsusega väärtusliku põllumajandusmaa massiivi puhul. Erineks vaid see, et kui need maad võetakse kasutusse muul kui põllumajanduslikul otstarbel,  ei pea selleks taotlema PMA luba. Selle asemel teeks otsuse see kohaliku omavalitsuse üksus, kes kohaliku tähtsusega väärtusliku põllumajandusmaa planeeringuga määras;kui kohaliku omavalitsuse üksus sooviks määrata väärtuslikuks ka näiteks linnas või alevis olevaid põllumajandusmaid või alla 2 hektari suuruseid massiive, saaks ta seda jätkuvalt teha planeerimisseaduse § 75 lõike 1 punkti 14 või § 126 lõike 1 punkti 15 kohaselt. Siinjuures on oluline aga see, et planeerimisseaduse kohaselt määratud väärtuslikke rohealasid või maastikke ei kantaks põllumajandusmaa massiivide registrisse ning nende puhul ei kehtiks ka kõnealusest seaduseelnõust tulenevad kitsendused;KOV’il tekiks kohustus PMA’d 30 päeva jooksul teavitada kohaliku tähtsusega väärtusliku põllumajandusmaa massiivi määramisest/kaotamisest;KOV’il tekiks kohustus PMA’d 30 päeva jooksul teavitada, kui nad on otsustanud väärtusliku põllumajandusmaa massiiviga katastriüksuse sihtotstarvet muuta;KOV võiks väärtuslikule põllumajandusmaale ehitamiseks projekteerimistingimused või ehitusloa väljastada või lugeda ehitamise teavituse asjakohaseks, kui ehitamine on kooskõlas käesoleva seaduse eelnõu sätetega;nii olemasoleval kui ka uuel moodustataval katastriüksusel, mille osaks on väärtuslik põllumajandusmaa, peaks säilima maatulundusmaa sihtotstarve. Erandid oleksid lubatud vaid eelnõus sätestatud tingimustel;väärtusliku põllumajandusmaa kohta planeeringute kehtestamisel peaks maakasutus- ja ehitustingimused olema kooskõlas väärtusliku põllumajandusmaa kaitset käsitlevate põhimõtetega.

 

Kadi-Kaisa Kaljuveer

Keskkonnaõiguse Keskuse jurist