Mida ehituslepingu sõlmimisel tähele panna ja kuidas mõjutab selle täitmist eriolukord?

Kahjuks kaob selgus ja teineteisemõistmine tihti esimeste probleemide või raskuste ilmnemisel ning siis muutub lepingu tekst ja detailsed kokkulepped, nagu ka pooltevahelise suhtluse sisu, äärmiselt oluliseks. Lepingu põhjalikkusest võib sõltuda edu võimalikus vaidluses.

Tellijana mõne tootmis- või laohoone, aga ka näiteks lauda ehitamise või rekonstrueerimise lepingu sõlmimisel tuleb silmas pidada, et töövõtjal ehk ehitajal lasub kehtiva Riigikohtu praktika kohaselt ulatuslik kohustus välja selgitada töö tellija tegelikud vajadused ning teha kõik endast olenev, et töö nendele vajadustele ka vastaks. Nimetatu on eriti oluline spetsiifiliste hoonete rajamisel, näiteks põllumajanduslike ettevõtete puhul.

Lepingu sõlmimise hetkel tuleb tellijana oma vajadused küll läbi mõelda, kuid oluline on silmas pidada, et ka töövõtjal ehk ehitajal lasub oluline vastutus selles küsimuses, et lõpuks valmiv ehitus vastaks tellija vajadustele.

Riigikohus on öelnud, et juhul kui töö on iseenesest kvaliteetne, kuid samas ei sobi tellija vajaduste jaoks, näiteks ei talu üle keskmise suurt koormust tulenevalt tellija tegevuse spetsiifikast, on töövõtja lepingut rikkunud, sest tehtud töö lepingutingimustele ei vasta. Riigikohus lahendas vaidlust, kus pooled olid sõlminud suulise töövõtulepingu väliplatsile freesasfaltkatendi paigaldamiseks, mis hõlmas ka katendi aluskihi ehitamist. Töövõtja teostas tööd, kuid mõne kuu möödudes tekkisid platsile roopad, plats hakkas lagunema ja pudenes laiali. Platsi eripära seisnes selles, et töö tellija on jäätmekäitleja ning platsil töötavad intensiivselt erinevad laadurid ja multiliftsõidukid. Pooled vaidlesid selle üle, kas platsi asfalteerimistööd vastasid eesmärgile, milleks tööde tellija seda vajas. Analoogne olukord võib tekkida ka põllumajanduslike hoonete või territooriumi puhul, kui leping on väga üldine, aga samas vajadused spetsiifilised.

Nimel tuleneb võlaõigusseadusest, et töö ei vasta lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel töö omaduste kohta ei sobi töö teatud otstarbeks, milleks tellija seda vajab ja mida töövõtja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui tellija võis mõistlikult tugineda töövõtja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milles seda liiki tööd tavaliselt kasutatakse.

Vaidlus taandub seega küsimusele, kas ja kui palju peab tellija töövõtjale avaldama rajatava objekti kasutamise eritingimusi ning kas ja kui palju pidi töövõtja ise aru saama, et tegemist ei ole päris tavalise objektiga.

Riigikohus selgitas kõnealuses vaidluses, et ühest küljest kui tellija soovis kasutada platsi mingil kindlal viisil, mis ei vasta sellise platsi tavapärasele kasutusotstarbele, pidi ta sellest töövõtjale enne lepingu sõlmimist teatama ja kui ta seda ei teinud, ei ole tal eeldatavasti õigust tugineda töö lepingutingimustele mittevastavusele põhjusel, et töö ei sobi sellel otstarbel kasutamiseks.

Seega tuleb ehitustöö tellimusel ehitajale vähemalt e-kirja tasemel enne lepingu sõlmimist kirjeldada oma vajadusi ja ootusi seoses rajatava objektiga. Vaidluste vältimiseks oleks hea kajastada samad erisoovid ja vajadused ka lepingus.

Näitena kasutatavas vaidluses ei tuvastanud kohtud, et tellija oleks enne lepingu sõlmimist täpsustanud, millistel eritingimustel ja tavapärasest erinevates oludes ta soovib objekti kasutada. Samas asus Riigikohus seisukohale, et ülaltoodu ehk tellija poolt detailse info andmata jätmine ei vabasta töövõtjat vastutusest.

Nimelt jõudis Riigikohus järeldusele, et kui töövõtjal pidi asjaoludest tulenevalt, sh objektiga tutvumise põhjal, tekkima kahtlus, et tellija võib vajada platsi kasutusotstarbeks, mis ei ole käsitatav sellise platsi tavapärase kasutusotstarbena, võib töövõtjale kui majandus- või kutsetegevuses tegutsevale isiku tuleneda seadusest kohustus küsida tellijalt töö soovitava kasutusotstarbe kohta lisateavet. Seega – tellijal on alati soovitatav kutsuda ehitaja enne lepingu sõlmimist objektile ja tutvustada töövõtjale võimalikult detailselt edasist kavandatud tegevust. Hea on selline kohtumine ka dokumenteerida.

Riigikohus sedastas, et kui töövõtja jätab töö spetsiifilise kasutusotstarbe välja selgitamata olukorras, kus seda võis temalt mõistlikult oodata, saab lugeda, et ta pidi teadma, et tellija vajab tööd selleks otstarbeks.

Töövõtja argumenteeris, et ta ei peaks vastutama lepingutingimustele mittevastavuse eest muuhulgas ka põhjusel, et ta järgis tellija juhist, st tellija valis mitme variandi vahel ning otsustas selle kasuks, millisel viisil töövõtja töö teostas.

Riigikohus asus siiski seisukohale, et üksnes sellest, et ehitaja pakub tellijale valikuid, ehitaja vastutusest vabanemiseks ei piisa. Riigikohus selgitas, et kui tellija valib variandi, mis töö spetsiifiliseks kasutusotstarbeks ei sobi, vabaneb ehitaja vastutusest üksnes siis, kui ta on kas enne või pärast variantide väljapakkumist tellijale selgitanud selle variandi sobimatuse aluseks olevaid asjaolusid või juhtinud tellija tähelepanu sellega kaasnevatele riskidele ning tellija jääb ehitajaselgitustele vaatamata oma valikule kindlaks.

Järelikult, kui ehitaja ei ole tellijale sisuliselt selgitanud erinevaid pakutavaid alternatiive, ei saa ehitaja pärast tugineda sellele, et „tellija ise valis.“ Lähtutakse siiski põhimõttest, et eriteadmised on spetsialistil ehk ehitajal, kellele langeb seega ka suurem vastutus, hoolsuskohustus ja risk.

Märtsi keskel COVID-19 viiruse pandeemiaga võitlemiseks kehtestatud eriolukorra tingimustes on tõusetunud palju küsimusi sellest, mis saab olemasolevatest lepingulistest kohustustest, kas neid peab täitma või saaks tugineda eriolukorrale kui vääramatule jõule.

Eriolukord kui selline ei ole maagiline pääsetee lepingulistest kohustustest vabanemiseks ei tellijal ega ehitajal. Arvestama peab aga tõsiasjaga, et ehitajal võivad tekkida objektiivsed raskused lepingu täitmisel – näiteks töötajate haigestumine, karantiin, aga ka piiride sulgemise tõttu ehitusmaterjalide tarnete viibimine. Sellisel juhul on töövõtjal pigem õigus vääramatule jõule tugineda ning tellijal ei teki õigustust rakendada ajutiselt eriolukorra tingimustes suurt osa õiguskaitsevahenditest. Selle eelduseks on, et konkreetne vääramatust jõust tulenev takistus mõjutab konkreetselt ja selgelt ehitaja kohustust – see tähendab, et ei piisa üldisest viitest vääramatule jõule. Samuti on ehitajal kohustus leida alternatiivseid variante – näiteks kui üks ehitusmaterjal on küll piiri taga kinni, aga võimalik on tellida materjal mujalt, saaks vääramatule jõule tugineda ainult sel ajal, kuni toimub mujalt tarnimine. Sõltumata vääramatu jõu esinemisest on aga teisel lepingupoolel õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda, seda kõike muidugi omakorda vastavate eelduste täitumisel.

Tellijal võib aga leida end olukorras, kus rahavood on eriolukorrast tingitud piirangute tõttu vähenenud, kasvõi töötajate, näiteks tavapärase võõrtööjõu puudumise ja kodumaise tööjõu kallima hinna või toodangu turuhinna languse tõttu. Senises praktikas on kohtud olnud seisukohal, et rahaliste kohustuste täitmine ei ole vääramatu jõuga vabandatav. Eriolukorra kohta arusaadavalt kohtupraktika puudub.

Hetkel on ettevalmistamisel ka seaduse eelnõu, mis juhul, kui see vastu võetakse, muudaks eriolukorra tõttu kohustuste rikkumised vabandatavaks ehk sätestaks, et kui rikkumine on vähegi põhjustatud eriolukorrast, siis õiguskaitsevahendeid kohaldada ei saaks. Hetkel ei ole veel teada, kas ja millisel kujul seadusemuudatus vastu võetakse, kuid kui see peaks sündima, mängib uus regulatsioon oluliselt ringi jõujooned ka ehituslepingu täitmisel eriolukorras.

Siiski on oluline silmas pidada, et takistuse kadumisel tuleb koheselt lepinguliste kohustuste täitmisega jätkata.

Anna Liiv, Advokaadibüroo TRINITI vandeadvokaat