Vallner: Põllu- ja metsamaade turg ning riigimaade müük

1940. aasta suvel, mil Eesti okupeeriti, riigistati ka kogu maa. Ühe suletõmbega kadusid Eestimaalt maaomanikud ning edaspidi sai rääkida vaid maakasutajatest, kusjuures Nõukogude võim teadis täpselt, kellele anda maad kasutamiseks 0,05 või 0,15 hektarit. Nõukogude võim teadis ja õpetas Eesti põllumehele ka seda, kuidas kartul maha panna ja et kõik probleemid lahendab põldude kuningas – mais. Kuna maa kuulus riigile, siis ei saanud seda osta ega müüa, ümber sai vormistada vaid maakasutusõigust, kuid sedagi vaid teatud tingimustel. Senistele maaomanikele oli selline muutus järsk ja valus.

Ülekohus ei seisa kotis – 1989. aastal võttis Eesti NSV Ülemnõukogu vastu taluseaduse, 1991. aasta sügisel jõustus maareformi seadus ja 1993. aasta lõpus asjaõigusseadus. Uks maaomanike tekkeks avanes uuesti. Esimesed tagastatud katastriüksused registreeriti 21. detsembril 1992 Järvamaal, järgmise aasta alguses tehti esimesed katastrikanded Põlva- ja Võrumaal. 1993. aasta esimese poolaastaga kanti maakatastrisse juba üle 500 maaüksuse. Suurem osa tagastatavatest maaüksustest registreeriti aastatel 1995–2003.

Eestis on maad üle 4,3 miljoni hektari. Sellest on tänavuse 1. oktoobri seisuga reformitud ja maakatastrisse kantud 96%, millest eraomandis on 60%, riigiomandis 39% ja munitsipaalomandis 1%. Moodustatud on 645 700 katastriüksust. Maareform on sisuliselt lõppenud, maal on uuesti omanikud, toimib majanduse üks alustalasid ehk kinnisvaraturg.

Maa-ametil on kinnisvaratehingutest ülevaade alates 1996. aastast. Selle ajaga on Eestis tehtud umbes 620 000 tehingut, neist näiteks mullu 52 000. Enamuse tehingute puhul on tegu ostu-müügiga. Neist omakorda moodustab maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata maa ostu-müügitehingute arv 24%; näiteks möödunud aastal oli selliseid tehinguid 10 000 ringis.

Nii metsa- kui ka põllumaa ostjatest enam kui kaks kolmandikku moodustavad eraõiguslikud juriidilised isikud. Seega on maa koondumas suuremate firmade ehk põllumajandustootjate ja/või metsa majandamisega tegelevate ettevõtete kätte. Maa suuremate tootjate kätte koondumise üheks põhjuseks on siin ilmselt ka see, et maareformi käigus said maaomanikeks paljud eraisikud, kes elavad ja töötavad linnades või kes ise ei soovi maad majandada näiteks maatükkide väiksuse tõttu, mistõttu pidasid nad otstarbekaks maa võõrandada.

Maa-amet korraldab avalikel enampakkumistel riigi omandis ehk Keskkonna-ministeeriumi valitsemisel olevate kinnisasjade müüki. Enampakkumisteated ilmuvad Ametlikes Teadaannetes, samuti Maa-ameti koduleheküljel ning üleriigilistes või kohalikes ajalehtedes. Enampakkumisest võivad osa võtta kõik soovijad. Aastatel 2003–2013 oleme võõrandanud kokku 47 775 ha maad kogusummas ligi 129 miljoni euro eest.

Kinnisvaraturg sõltub pakkumisest ja nõudlusest. Kui on suur nõudlus ja vähe pakkumisi, kerkivad hinnad kõrgustesse; kui on väike nõudlus, kuid palju pakkumisi, kukuvad hinnad alla. Ideaalne oleks tasakaal nõudluse ja pakkumise vahel, kuid praktiliselt see puudub.

Kuna riigivara saab võõrandada üksnes harilikule väärtusele vastava tasu ehk kohaliku keskmise müügihinna ehk turuhinna eest, siis on turuhind oksjonil ka maa müügi alghind. Selle arvutamisel võtame aluseks Maa-ameti tehingute andmebaasi, mille abil saame analüüsida sarnaseid tehinguid. Vajadusel tellime erakorralise hindamise. Kui enampakkumine nurjub, lubab riigivaraseadus alghinda alandada kuni 20%. Lõplik hind kujuneb aga siiski enampakkumise käigus.

Selle aasta septembrikuu lõpu seisuga oleme korraldanud 14 enampakkumist. Müügis on olnud 665 kinnistut, pakkumised tehti 378 kinnistule. Pakkumisi tuli rohkem maatulundusmaadele ehk haritavale maale ja metsamaale, vähem ehituspotentsiaaliga maadele. Suurim pakkumiste arv maatulundusmaadel ühele kinnistule oli 12 pakkumist; maatulundusmaade alghind kerkis enampakkumise tulemusena keskmiselt 45%.

Põllumaade hinnad sõltuvad põllumaa kvaliteedist, kuid ka sellest, kas antud piirkonnas tegutseb mõni suurem põllumajandustootja, kes pakutavat maad vajab. Viimastel aastatel on põllumaade hinnad jõudsalt kasvanud, selle taga on nii põllumajandussaaduste hinnatõus kui ka Euroopa Liidu toetused. 2013. aastal oli Eesti keskmine haritava maa hind 1600 €/ha, 2014. aasta esimesel poolaastal 1900 €/ha. Keskmine metsamaa hind oli mullu 2300 €/ha ning tänavu on see jõudnud 2500 euroni hektarilt. Parema kvaliteediga metsaga maa eest ollakse nõus maksma ka üle 10 000 euro hektari kohta.

Tänavu on müüki minemas veel ligi kaks tuhat hektarit riigile kuuluvat maatulundusmaad, sellest haritavat maad üle tuhande hektari ja metsamaad ligi seitsesada hektarit. Kokku on müüki pandava maa alghind üle kolme miljoni euro.

On ka selliseid maid, mida ei ole võimalik erastada ega tagastada ning mida ei ole taotletud ka munitsipaalomandisse – need jäetakse riigi maareservi. Maareservi moodustamisega tegelevad peamiselt Maa-amet ja Riigimetsa Majandamise Keskus. Maa riigi omandisse jätmise kord annab maa riigi omandisse jätmise õiguse ka maavanematele, kes on seda aga küllaltki vähe kasutanud.

Maareservi arvatavate maade hulgas on nii tootmismaid, elamumaid, ärimaid  kui ka veel määramata kasutusotstarbega maid. Suurema osa reservmaadest moodustavad aga maatulundusmaad – metsa ja võsaga kaetud alad, samuti põllumaad ja looduslikud rohumaad.

Selle aasta 1. septembri seisuga on reformimata veel ligikaudu 190 000 ha maad. Sellest ca 30 000–40 000 ha on kaetud maa erastamise ja tagastamise taotlustega või kohalike omavalitsuste huvidega. Seega on riigi omandisse vaja vormistada veel ca 150 000–160 000 ha maad.

Riigi maareservi jäetud põllumajanduslikke maid on võimalik anda ka kasutusse ehk rendile ja seda korraldab Maa-amet. Nii näiteks saab Maa-amet anda rendile varem ajutises kasutuses olnud põllumajandusmaid või suurepindalalisi põllumaid, et tagada nende jätkusuutlik kasutus. Rendile saab anda ka maid, mis asuvad maavaravarudel või perspektiivsete maardlate laienemise aladel või millel paiknevad kaitstavad loodusobjektid, samuti maid, mis paiknevad kavandatavate strateegiliste rajatiste (nt Rail Balticu trassialternatiivide) koridorides ja nende läheduses.

Riigi omandisse jäetud reservmaade rendile andmine toimub samuti avalikul kirjalikul enampakkumisel, alghind leitakse viimase aasta jooksul sõlmitud rendilepingute kasutustasude põhjal. Alusandmeteks on viimase aasta jooksul sõlmitud põllumajandusmaa rendilepingute kasutustasud Riigi Kinnisvararegistri andmetel.

Alghinna määramisel analüüsitakse iga objekti juures põllumajandusmaale omaseid väärtust mõjutavaid tegureid: kõlvik (haritav maa, rohumaa), viljakus (mullad), PRIA toetuskõlbulikkus, juurdepääs, kitsendused jne.

Enampakkumisel on rendi alghind kerkinud keskmiselt kolmandiku võrra. Põllumajandusmaa rendi keskmine aastatasu suurus ehk rendihind on maakonniti väga erinev, ulatudes ca 55 eurost hektari kohta Hiiumaal kuni ca 220 euroni hektari kohta Tartumaal. Eesti keskmine põllumajandusmaa rendihind 01.07.13–30.06.14 sõlmitud rendilepingute põhjal on 116 eurot hektari kohta.

Aastatel 2005–2014 on sõlmitud 636 rendilepingut, mida haldab Maa-amet. Ette on valmistatud veel umbes 200 kinnisasja enampakkumine, mille kasutamiseks sõlmitakse 5-aastase tähtajaga lepingud.

Riigi omandis olevate põllumajandusmaade kasutusvaldusesse andmine toimub juba 1999. aastast maavanemaga sõlmitud lepingu alusel. Esialgu sõlmiti kasutusvalduse lepingud kuni 20 aastaks, alates 2003. aastast anti maad kasutusvaldusesse kuni 15 aastaks. Tähtaja lõppedes on kasutusvaldajal õigus taotleda lepingu pikendamist veel kuni 15 aastaks. Samas on kasutusvaldajale antud võimalus pärast kahe aasta möödumist maa kasutusvaldusesse saamisest kasutusvalduses olev maa välja osta. Maa väljaostmine toimub maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seaduses sätestatud alustel ja selliste maade omandamise menetlusi viivad läbi maavanemad. Maa-ametil puudub neist tehingutest üksikasjalik ülevaade.

Kui tegu on reformimata põllumajandusmaaga, siis ka seda saab maavanem anda kuni maareformi läbiviimiseni ajutiseks kasutamiseks. Maa ajutise kasutamise leping sõlmitakse arvestusega, et lepingu lõppemise tähtpäev on hiljemalt 31. detsember 2017. Leping kehtib kuni tähtpäeva saabumiseni või kuni maareformi läbiviimiseni konkreetse maatüki osas. Kui aga maa riigi omandisse jätmise menetlus on lähiajal lõppemas, võib maavanem lepingu sõlmimisest keelduda.

Seega on võimalused põllumajandusmaad kasutada ja omandada üsna laialdased ning huvilistel ka võimalus valida, kas osaleda maa rendileandmise enampakkumisel ja saada seeläbi maakasutusõigus 5 aastaks sõlmitud rendilepingu alusel või omandada maa avalikul enampakkumisel. Samuti ei maksa unustada ega alahinnata n-ö järelturgu, kus omandis olevate maade ostu-müügitehingud toimuvad poolte vabal tahtel ja kokkuleppel ning ei pea järgima kohalikku keskmist müügihinda ehk turuhinda.

Autor: Raivo Vallner